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南京楼市上演冰火两重天 改善盘为何销售火爆

【新闻来源】:  【发布日期】:2020年10月12日   该信息被浏览了143
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金九银十是传统的楼市销售旺季,国庆前一周南京楼盘扎堆上市,53家楼盘领到销售许可证,累计供应1.1万多套新房。此时,南京新房库存量高达5.8万套,创6年来新高。但在销售端,却呈现“冰火两重天”的景象,大部分楼盘去化一般,少量热销盘均为面积大、价格高的改善性住宅。在无锡,“改善盘”也被购房者们高度接纳,均价分别为3.28万元/平方米和2.4万元/平方米的两个“高价盘”,7月份的成交面积名列前茅。愈加精准的调控政策下,楼市改善型需求为何坚挺?释放出怎样的信息?


“改善盘”具备不可或缺三要素

9月27日,南京主城5个摇号盘开盘,其中4盘售罄、1盘卖出八成。另外,还有7个楼盘的摇号公示出炉,分别为苏宁檀悦、仁恒江湾世纪、星河国际、映园、融侨誉江、葛洲坝融创紫郡府和碧桂园泊云间,中签率最低的为苏宁檀悦,整体中签率约7.7%。

这些楼盘为何销售火爆?区位、配套、品质,成为不可或缺的重要因素。南京城市研究专家阳光认为,这些楼盘都属于城市核心地段的改善房,有着优越的区位优势,有成熟的周边配套或未来将会有较好的配套。“改善盘”的户型设计更加注重居住舒适性。符合以上特征的住宅产品受城市中产的青睐,可以满足改善性需求。“表面看,改善盘的火爆和新房房价与周边二手房价格倒挂有一定的关系,人们认为买到即是赚到。但深究下去,周边二手房价格为什么如此坚挺?是因为市场对这个改善区域的认可,简单地说就是改善型家庭都想买。需求旺盛,价格自然水涨船高。”阳光分析道。

除了以上共有特征,每个销售火爆的“改善盘”也有其自身的独特优势。例如南京的葛洲坝中国府,精装档次、户型设计均比周边楼盘胜出一筹,尤其是230平方米起步的超大面积,非常符合高端住宅市场的需求。而花语江南主打“科技住宅”,产品一经推出便被改善型需求家庭所关注。备受追捧的苏宁檀悦,周边中小学教育配套较好,直击改善型家庭的教育需求“靶心”。
再看无锡的房地产销售榜单,万科尊鹏云著位居7月份销售面积和销售金额榜首。无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵介绍,这是一家位于经开区的“改善盘”,均价约24200元/平方米,以128平方米、168平方米的房源为主。项目价格适中,品质、口碑在同地段具有相当竞争力,开盘时出现“一房难求”的场面。


一触即发的“改善型需求”群体

有业内人士为改善型需求群体画像:扎根城市数年,家庭有稳定经济收入,有多年的财富积累,有房,向往更高品质的住宅,同时也需要更坚挺的房价预期来实现家庭资产的保值和升值。阳光说,改善型需求群体是一个隐性群体,有些家庭一直在“潜伏”,遇到心仪的“改善盘”便会一触即发。

南京的沈女士一家便是一个典型的改善型需求家庭。8年前,沈女士买下鼓楼区一套“老破小”学区房,一家人在65平方米的房子蜗居6年。其间,夫妻俩又利用手上的闲置资金,买下应天大街附近一处90平方米的全新商品房。去年,孩子小学毕业,全家喜气洋洋住进新房。但不到一年,沈女士便又动起换房的心思,“孩子大了,再加上平时老人偶尔小住,90平方米的小三房确实不够住。老公的事业发展比较顺利,收入也越来越高,我们有实力换套更好的房子,让全家都住得舒服一些。”不久前,她卖掉学区房,换房的目标便是自家小区旁边的花语江南。8月25日,沈女士如愿以偿中签,买到一套面积170平方米的新房,“房型大,又是科技住宅,对我家来说是特别合适的改善,一步到位!”

而对于另一些家庭财富积累属于城市“金字塔尖”的群体,有着更高的改善需求。葛洲坝南京中国府,230平方米起步,总价1500万元起,瞄准的就是这一部分购房者。在开盘现场,根据7月23日南京“宁九条”新政,持人才购房证明的根据摇号顺序优先选房。“人才1号”客户第一个走进选房区,毫不犹豫拿下唯一一套顶楼大平层——面积426.94平方米,单价每平方米8.9万元,总价3813万元。现场多位购房者均表示,购房是为了自住,原因是“总价高、首付比例高,投资的话成本太高,划不来”。

与“改善盘”火爆形成强烈对比的是另一些楼盘上市遇冷。南京主城区某楼盘,8月下旬开盘推出18套新房,十几天只卖出4套;江宁一纯新盘,开盘当天仅卖出不到两成。“市场冷,购房者越来越理性,这背后有诸多原因。”南京一家“改善盘”开发商负责人对记者说,“一方面,今年总体经济形势严峻,大家没有更多的投资方向,相对来说买房子是比较安全的投资。而改善型客户,他们的资产保值意愿更加强烈,因为一旦资产缩水,对他们的影响比对刚需客户更大。”来源:新华日报

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